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房屋凈高低了5cm，開(kāi)發(fā)商賠了647萬(wàn)！
來(lái)源：江蘇新聞微信、南通崇州法院微信、長(zhǎng)春晚報(bào)、土木論壇
購(gòu)房合同約定層高2.95米
交房驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)層高只有2.9米
差了5cm的高度，
能退款嗎？
法院判了！
2018年3月，江蘇南通的孫女士向某開(kāi)發(fā)商購(gòu)買當(dāng)?shù)啬硺潜P商品房，雙方簽訂《商品房買賣合同(預(yù)售)》。
合同中除了對(duì)房屋面積(188.78平方米)、價(jià)款(4162599元)、交付條件及手續(xù)、房屋質(zhì)量及保修責(zé)任等事項(xiàng)分別作出約定外，還明確約定房屋層高為2.95米，并約定了面積差異的處理方式即按實(shí)際面積誤差比例多退少補(bǔ)。合同簽訂后，孫女士按約付清了全部購(gòu)房款。
2020年1月，在交房驗(yàn)收過(guò)程中，孫女士發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際層高僅為2.9米，相較合同約定縮水5厘米，誤差比例約為1.695%。
經(jīng)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，南通市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局依法作出《政府信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)書(shū)》，并附涉事樓棟竣工測(cè)量技術(shù)報(bào)告層高示意圖，其上載明涉事房屋層高確為2.9米。
孫女士據(jù)此向崇川法院提起訴訟，主張參照商品房面積差異處理方式，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)商返還層高誤差對(duì)應(yīng)比例的購(gòu)房款70556.05元。
南通崇川法院審理認(rèn)為，孫女士已經(jīng)全額支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按期交付符合合同約定的商品房。案涉房屋實(shí)際層高雖符合相關(guān)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，但低于合同約定層高，屬于履行合同義務(wù)不符合約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
鑒于雙方在合同中并未對(duì)層高減少的違約責(zé)任作出約定，事后亦未能達(dá)成一致，而案涉房屋層高已無(wú)法改變，不具備采取補(bǔ)救措施的條件，孫女士要求開(kāi)發(fā)商賠償損失于法有據(jù)。
至于賠償損失的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際層高的減少致使房屋的可使用空間相應(yīng)減少，客觀上給購(gòu)房者造成一定損失，孫女士請(qǐng)求參照合同約定的面積差異處理方式確定損失賠償數(shù)額，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判決開(kāi)發(fā)商按照層高誤差比例1.695%退還孫女士房屋差價(jià)70556.05元。
該樓棟共有61戶業(yè)主涉及層高問(wèn)題提起訴訟，崇川法院均參照孫女士一案作出判決。
對(duì)一審判決，開(kāi)發(fā)商不服均提起上訴。近日，南通中院二審均駁回上訴，維持原判。61戶業(yè)主的賠償金額共計(jì)6472835.62元，目前開(kāi)發(fā)商已全部主動(dòng)履行完畢。
崇川法院建設(shè)工程和房地產(chǎn)審判庭庭長(zhǎng)葛美玲表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)商品房的建設(shè)還應(yīng)符合開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人訂立的買賣合同的約定。層高縮水問(wèn)題囿于法律并未作出明確規(guī)定，合同中一般也未約定損失賠償?shù)臄?shù)額或者計(jì)算方法，如何評(píng)價(jià)違約責(zé)任并以此確定損失賠償額成為實(shí)務(wù)中亟需解決的問(wèn)題。
鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，故開(kāi)發(fā)商所售房屋層高一般均符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。層高“縮水”問(wèn)題一般不會(huì)嚴(yán)重影響正常居住和使用，亦不會(huì)達(dá)到合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的程度，一般不構(gòu)成根本違約。但是，層高出現(xiàn)“縮水”，開(kāi)發(fā)商明顯未能按照合同約定全面履行義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因房屋層高已無(wú)法改變，客觀上不能采取補(bǔ)救措施，故買受人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。
商品房買受人的合同目的是基于對(duì)所購(gòu)房屋整體空間的利用，實(shí)際層高的減少致使房屋可使用空間相應(yīng)減少；同時(shí)，層高“縮水”將直接導(dǎo)致房屋成本價(jià)值的減少，主要包括土地成本、建筑成本及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商得以降低成本并由此獲益；再者，層高“縮水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市場(chǎng)價(jià)值，該預(yù)期利益損失理應(yīng)由違約方承擔(dān)。
綜上所述，在合同未約定層高縮水損失賠償標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)從公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則出發(fā)，綜合考慮合同的履約情況、當(dāng)事人預(yù)期利益、層高實(shí)際誤差、對(duì)房屋使用價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值的影響程度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，可以通過(guò)計(jì)算層高誤差比據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，較為合理。
在施工過(guò)程中，由于施工隊(duì)伍素質(zhì)高低，施工工藝等原因，造成房屋凈高低于設(shè)計(jì)值十分常見(jiàn)，尤其是大開(kāi)間、裝配式結(jié)構(gòu)體系，疊合板在進(jìn)場(chǎng)的時(shí)候根據(jù)規(guī)范規(guī)定是不允許有負(fù)偏差的，因?yàn)檫M(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)不仔細(xì)，往往造成進(jìn)場(chǎng)材料就不合格，加上現(xiàn)場(chǎng)堆放隨意、施工階段吊裝吊點(diǎn)設(shè)置不合理，支撐體系不合理，會(huì)加劇疊合板下垂的風(fēng)險(xiǎn)，室內(nèi)墊層成型后幾乎無(wú)解。
所以這就要求我們?cè)谥黧w拆模之后，一定要對(duì)室內(nèi)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)真實(shí)摸底，不能弄虛作假，這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，避免發(fā)生批量性問(wèn)題，可以及時(shí)作出調(diào)整。發(fā)現(xiàn)有凈高低的樓層，當(dāng)然可以采取“技術(shù)性”措施挽救，在不影響使用的前提下減少地面建筑做法厚度，最好把該單元包括公區(qū)統(tǒng)一降低，避免戶內(nèi)和公區(qū)出現(xiàn)超設(shè)計(jì)值的高低差。當(dāng)然這種做法不值得提倡，還是要加強(qiáng)過(guò)程管控，后期交付的時(shí)候也省心。
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